ビルの価値を高めるリノベーション｜必要性・事例・会社選びのコツを解説

なぜビルのリノベーションが必要？

ビルを取り巻く状況が変化する中、リノベーションが必要とされる背景はいくつかあります。

ビルのリノベーションが必要な理由は以下の5つです。

• 建物の老朽化に対応するため
• 安全基準への適合と法規制への対応のため
• 環境・SDGsに対応するため
• 資産価値の維持・向上のため
• テナント・入居者ニーズの変化に対応するため

ここからは、ビルのリノベーションが必要な理由について詳しく解説します。

建物の老朽化に対応するため

年月とともにビルは外壁や内装だけでなく、給排水や空調など設備も劣化します。

外壁にひび割れが生じ塗装が剥げ、屋上防水や配管の寿命が尽きるなど、見た目や機能の低下は避けられません。

外装や内装の劣化を放置すると美観の悪化だけでなく、雨漏り・設備故障といったトラブルに発展する恐れがあり、テナント満足度や資産価値の低下に直結します。

耐震性能が不足したままでは安全性も低下し、万一の災害時に被害が拡大するリスクも否めません。

老朽化に伴う課題を根本から解決するために、リノベーションによる包括的な改修が必要なのです。

構造躯体の補修や耐震補強、設備更新を実施することで、建物の寿命を延ばし安心して使い続けられるビルへ再生できます。

計画的な改修によって、将来的な修繕費の抑制やテナント離れの防止にもつながります。

安全基準への適合と法規制への対応のため

築年数の古いビルでは、現行の耐震基準や省エネ基準に適合していないケースが多く見られます。

特に耐震性の不足は入居者の安全を脅かすリスクとなり、大地震時には深刻な被害を招きかねません。

1981年以前に建てられた「旧耐震」ビルは耐震診断や必要に応じた補強工事が求められます。

（都道府県耐震改修促進計画）

第5条　その他当該都道府県の区域内の建築物の耐震診断及び耐震改修の促進に関し必要な事項

３　都道府県は、次の各号に掲げる場合には、前項第二号に掲げる事項に、当該各号に定める事項を記載することができる。

一　病院、官公署その他大規模な地震が発生した場合においてその利用を確保することが公益上必要な建築物で政令で定めるものであって、既存耐震不適格建築物（地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定（以下「耐震関係規定」という。）に適合しない建築物で同法第三条第二項の規定の適用を受けているものをいう。以下同じ。）であるもの（その地震に対する安全性が明らかでないものとして政令で定める建築物（以下「耐震不明建築物」という。）に限る。）について、耐震診断を行わせ、及び耐震改修の促進を図ることが必要と認められる場合　当該建築物に関する事項及び当該建築物に係る耐震診断の結果の報告の期限に関する事項

引用：e-Gov法令検索　建築物の耐震改修の促進に関する法律（第5条）

耐震補強によって現行基準を満たせば、建物の資産価値にも大きく影響する「新耐震」レベルの安全性が確保できます。

また、省エネルギー性能についても、法の改正により原則として新築ビルに対して省エネ基準適合が義務化されました。

増改築においても、延べ床面積が2,000㎡以上などの一定要件を満たす場合には、省エネ基準適合が必要です。

（省エネ基準への適合義務の対象）

省エネ基準への適合義務の対象は、床面積の合計が2,000㎡以上の非住宅建築物である。

① 非住宅部分について、高い開放性を有する部分を除いた部分の床面積の合計が2,000㎡以上であれば、新築時又は一定規模以上の増改築時に省エネ基準の適合義務の対象となる。

引用：国土交通省「建築物省エネ法の概要」

リノベーションを通じて耐震・省エネ性能を向上させ、最新の安全基準・法規制に適合させることがビルには不可欠です。

環境・SDGsに対応するため

近年の環境意識の高まりを受け、ビルにも省エネルギー化や脱炭素への対応が求められるようになりました。

リノベーションにより断熱性能の向上や高効率設備の導入、再生可能エネルギーの活用など環境配慮型の改修が可能です。

たとえば、外壁や屋上に断熱材を追加し窓を高性能な複層ガラスに交換すれば、冷暖房エネルギーを大幅に削減でき光熱費の節減につながります。

老朽化したビルを再生すること自体、解体で出る産業廃棄物を大幅に減らせるため環境負荷の軽減にも貢献可能です。

実際、新築建て替えでは多くの廃材が発生しますが、リノベーションなら廃棄物を削減でき環境に優しい取り組みといえます。

こうした省エネ・低炭素化の改修によってCO₂排出を抑制し、SDGsにも貢献できるビルへと生まれ変わらせることができます。

環境配慮型のビルは社会的評価も高まり、企業イメージ向上やテナント誘致の面でもプラスに働くでしょう。

資産価値の維持・向上のため

築古ビルを放置していると「古い」というマイナスイメージから入居者に選ばれにくくなり、空室率の上昇や賃料低下を招きます。

特に都心では次々と新しいオフィスビル・商業ビルが登場するため、古びたビルをテナントが敬遠する現状があります。

そこで、リノベーションによりデザイン性や機能性を高め魅力ある物件に再生すれば、資産価値を向上させ再び競争力を取り戻すことが可能です。

たとえば、外観を美しく一新したり、最新の設備に更新したりすることで入居者の満足度が上がり、空室が埋まって賃料水準の改善も期待できます。

また、修繕履歴のある建物は金融機関や投資家からの評価も高まり、売却や融資の際にも有利に働くケースも。

計画的なリノベーションは安定した収益の確保と長期的な資産価値維持のために欠かせないといえるでしょう。

テナント・入居者ニーズの変化に対応するため

近年はテレワークに対応したスペースや共用ラウンジ、バリアフリー設備の充実が求められるようになりました。

築古ビルではネット環境や電源容量が不足していることもあり、現代の働き方に支障が出るケースもあります。

男女別トイレや授乳室など、今まではなかった設備が必須になることもあるでしょう。

リノベーションによってレイアウトを柔軟に変更し、時代に合った共用設備や快適な空間を整備すれば、テナント・入居者の満足度が高まり長期入居にもつながります。

また、古い雑居ビルでも、オフィスを現代のニーズに合わせて企画・実装すれば、競争力を高められます。

入居者ニーズの変化に対応するリノベーションを行うことで、時代に取り残されない魅力的なビルへとアップデートできるのです。

ビルの建て替えではなく、リノベーションをするメリット

築古ビルに対しては、解体して新築に建て替えるという選択肢もあります。

しかし、建て替えには多大なコストや時間がかかり、現実的にハードルが高い場合も少なくありません。

既存ビルを活かすリノベーションにはどのようなメリットがあるのか、建て替えと比較した4つの観点は以下です。

• コストを抑えつつ、資産価値の向上が可能
• 工期の短縮および、ビルを稼働させながらの工事も可能
• 柔軟な間取り変更や用途変更も可能
• 環境負荷やSDGsへの対応としても効果的

ここからは、ビルの建て替えではなくリノベーションをするメリットについて解説します。

コストを抑えつつ、資産価値の向上が可能

通常、新築・解体に比べてリノベーション工事費は6割程度に抑えられるケースが一般的です。

解体工事が不要な分、鉄筋コンクリートの構造部分を作り直す必要もなく効率的に改修できるためです。

さらに、リノベーションでデザイン性や機能性を向上させれば資産価値を高めることも可能です。

低コストで魅力ある空間に生まれ変わらせることで、高い投資収益を期待できるでしょう。

工期の短縮および、ビルを稼働させながらの工事も可能

建て替えは解体から新築まで長期間の工事が必要となり、その間ビルは利用できません。

工事期間中は家賃収入がゼロになるリスクもあり、オーナーにとって大きな負担です。

しかし、リノベーションであれば、建物全体を閉鎖する期間を最小限に抑えられます。

場合によってはフロアごとに段階的に工事を進め、ビルを運営しながら改修することも可能です。

また、建て替えに比べて申請手続きや近隣調整も簡素な場合が多く、着工までの準備期間も短縮できます。

工期の短さはリノベーションのメリットです。

柔軟な間取り変更や用途変更も可能

リノベーションでは建物の構造躯体だけを残し内部をスケルトンにできるため、自由度の高い間取り変更が可能です。

築数十年前の細かく仕切られた間取りでも、壁を取り払って広いワンフロア空間にするなど現代のニーズに合わせた再設計ができます。

実際、40年前と今では求められる間取りは大きく異なるため、スケルトンから最新レイアウトへデザインし直すことで物件価値の向上が見込めます。

また、リノベーションは建物の用途変更にも柔軟に対応可能です。

オフィスだったビルをシェアオフィスや店舗、ホテルに転用するケースも珍しくありません。

環境負荷やSDGsへの対応としても効果的

建て替えでは既存建物の解体に伴い大量の廃棄物が発生し、環境への負荷が高まります。

一方、リノベーションでは既存の構造を活かすことで資源の無駄遣いを抑え、建設に伴うCO₂排出も削減可能です。

さらに、省エネ改修を組み合わせれば、断熱性能向上や高効率空調の導入によりビルのエネルギー消費を削減でき、運用時のカーボンフットプリントも縮小します。

こうした取り組みはSDGsの目標11「住み続けられるまちづくりを」や、目標13「気候変動とその影響に立ち向かうため、緊急対策を取る」に貢献するものです。

建て替えに比べ環境負荷を抑えられるリノベーションは、SDGs時代のビル再生手法としても効果的です。

ビルのリノベーションの種類

ひと口にリノベーションと言っても、改修の規模や目的に応じてさまざまな種類があります。

ビルのリノベーションの種類は以下の4つです。

• 部分リノベーション
• フルリノベーション
• 性能向上リノベーション
• 用途変更リノベーション

ここからは、ビルのリノベーションの種類について解説します。

部分リノベーション

部分リノベーションは、建物全体ではなく効果の高い特定の部分に絞って改修を行う方法です。

たとえば、老朽化の目立つ水回り設備の更新や、エントランス・共用部の改修、照明のLED化などが該当します。

限られた予算で最大の効果を狙う方法であり、小規模ながら建物の印象を大きく改善することが可能です。

部分リノベーションのメリットとしては、投資額を抑えつつ見た目や使い勝手を向上できる点が挙げられます。

工事期間も短くて済み、ビル営業への影響を最小限に抑えられるのも利点です。

小さな改修でもテナントが重視するポイントを押さえれば大きな効果が得られるため、まずは部分リノベから着手するのも有効でしょう。

フルリノベーション

フルリノベーションは、建物の躯体（骨組み）以外をすべて刷新する大規模な改修方法です。

内装・設備・電気配線・給排水管などを全面的に改修し、まったく新しい空間を創り上げられるのが特徴です。

適用ケースとしては、築30年以上で設備が著しく老朽化しているビルや、長期間空室が続いている物件、賃料水準を大幅に向上させたい場合などが挙げられます。

フルリノベーションでは間取りの全面見直しから設備一新、内外装デザイン刷新まで自由度高く計画できるため、現代のニーズに合う建物へと再生する有効な手段です。

構造部分は補修・補強しつつ内外装をデザインし直すことで、建物自体の機能回復はもちろん見た目も見違えるようにきれいになります。

投資額は内容によって異なりますが、その分賃料収入アップや資産価値向上のリターンも期待できます。

性能向上リノベーション

性能向上リノベーションは、建物の基本性能を高めることを目的としたリノベーションです。

単なる内外装リニューアルに留まらず、耐震性や断熱性などハード面の性能強化を図ります。

耐震補強によって災害に強い建物にする、断熱材の追加・高性能サッシ導入で省エネ性能を現行の新築基準以上に向上させる、といった改修が含まれます。

現代では「安心・安全・快適」が求められるため、性能向上リノベによって人にも建物にも優しい空間を実現可能です。

ビルでも同様に、高効率空調やLED照明への更新、老朽化した給排水管の交換などを行えば、入居者にとって安心で快適な環境を整えられます。

性能向上リノベーションにより建物の質を根本から改善すれば、長期にわたって資産価値を維持できる点もメリットです。

用途変更リノベーション

用途変更リノベーションは、建物の使い方自体を見直す大胆な手法です。

市場のニーズに合わせ、オフィスビルをホテルや店舗に転用したり、商業施設をシェアオフィスに変えるなどのケースがあります。

時代のニーズにマッチする用途へ柔軟に転換できるのが用途変更リノベーションの強みです。

用途変更には用途に応じた法的確認申請も必要ですが、専門会社のサポートで乗り越えれば新たな収益モデルを創出できます。

用途変更リノベーションにより、建物は時代に合わせた新しい価値を得て、オーナーにとっても収益性向上につながるでしょう。

ビルのリノベーションにかかる費用

ビルのリノベーション費用は、工事の規模や内容によって大きく異なります。

そのため、一概に「いくら」ということは難しいです。

部分的な改修か、スケルトンからの全面改装か、耐震補強の有無はあるかなど、まずはどの程度のリノベーションを行うかを明確にすることが重要です。

そのうえで、信頼できる施工会社に現地調査・見積もりを依頼し、具体的な費用を把握しましょう。

ビルやマンションなどRC造の施工実績が豊富な会社を選ぶことで、適切な改修範囲の提案と費用計画をしてもらえます。

また、設備更新や耐震補強など性能向上リノベを含めると費用は上乗せされますが、その分得られる安心・省エネ効果も高まります。

費用対効果を考え、予算内で最大の効果が出る改修内容を検討することが大切です。

費用面が心配な場合、補助金制度や減税措置が利用できるケースもあるため、専門家に相談してみることをおすすめします。

ビルのリノベーション事例

実際にリノベーションによってビルの価値向上に成功した事例をいくつかご紹介します。

• 古い印象からエレガントな外観の新オフィスに生まれ変わったビル
• 製造工場だったビル一棟をフルリノベーション
• 5階建のビルを取得しフルリノベーション
• 病院だったビルを全改装し大規模カプセルホテルにフルリノベーション

ここからはビルのリノベーション事例について紹介します。

古い印象からエレガントな外観の新オフィスに生まれ変わったビル

昭和51年（1976年）築の本社ビルをリノベーションし、古めかしかった外観をエレガントに一新した事例です。

早川鉄鋼販売株式会社様の東京本社ビルでは、内外装の全面リニューアルによって「古いビル」の印象を刷新し、社員がより快適・生産的に働ける環境を創り出しました。

新オフィスは品格あるエレガントな外観とエントランスに生まれ変わり、社内にはスタンディングミーティングも可能な大テーブルを配置してコミュニケーション活性化を図っています。

また、多目的室やラウンジなど協力会社の方々も利用できる空間を備え、自然光がたっぷり差し込む開放的な環境となりました。

ビフォー/アフターで劇的にイメージが向上した本事例は、築古オフィスビル再生の成功例といえるでしょう。

早川鉄鋼販売株式会社

製造工場だったビル一棟をフルリノベーション

元は製造工場だった鉄骨造の建物を新社屋オフィスとしてフルリノベーションした事例です。

築年数の古い工場ビルを取得し、180度違う洗練された空間に生まれ変わらせることをコンセプトに全面改装を行いました。

デザイン面では、あえて素材感を見せる工夫を凝らし、鉄筋工事業のクライアントにちなみ既存の天井鉄骨レールを残したスケルトン仕上げ天井としています。

さらに、エントランスにはお客様自身で施工した鉄格子（アイアンラティス）を設置し、自社の技術をアピールするまるでショールームのような空間を実現しました。

一方で無骨な印象になりすぎないよう、室内にはブリック調の壁や外構の植栽を設け、女性社員にも好まれるバランスの良いオフィスに仕上げています。

インダストリアルな魅力と快適さを両立させたこの事例は、フルリノベーションの可能性を存分に示しています。

株式会社ダイニッセイ

5階建のビルを取得しフルリノベーション

株式会社藤和様（東京支店）の事例で、現オフィスから移転するにあたり新たに取得した5階建てビルを内外装フルリノベーションしたケースです。

2020年に竣工したこのプロジェクトでは、お客様へのアプローチ力を高めるため4階に展示ショールーム、5階に商談用ラボ（LAB）を新設しました。

エレベーターホールには各フロアの用途表示があり、4Fに“Showroom”、5Fに“TSLAB”と掲示されているのが特徴です。

デザイン面では素材感を大切にしつつ、江東区という土地柄に調和した洗練されたオフィス空間を実現しています。

5階建てビルの全フロアにわたり機能を見直したことで、単なる支店オフィスに留まらず顧客体験を高める施設として再生しました。

LABやショールームを備えたこのビルは、用途変更リノベーションとフルリノベーションの複合的成功例といえるでしょう。

株式会社藤和 東京支店

病院だったビルを全改装し大規模カプセルホテルにフルリノベーション

東京銀座BAYHOTELの事例です。

元は病院として使われていたビルを銀座初の大規模カプセルホテルへと用途変更し、リノベーションしたもので、2015年に竣工しました。

インバウンド（訪日外国人）と女性客の需要を意識し、内装デザインは小粋な江戸風テイストでまとめられています。

エントランスのファサードには宿泊者が無料で利用できる足湯施設まで設置されており、和の癒やしを感じられる仕掛けが施されています（上の写真はその足湯スペース）。

病院からホテルへの大胆なコンバージョンですが、必要な建築確認手続きを経て実現した成功例です。

現在では外国人観光客や女性ビジネス客に人気のカプセルホテルとなり、リノベーションによる新たな収益モデル創出の好例となっています。

東京銀座 BAY HOTEL

ビルリノベーションを成功させる施工会社選びのコツ

ビルのリノベーションを成功させるには、実績と信頼のある施工会社に依頼することが重要です。

施工会社によって得意分野や強みが異なるため、以下のポイントをチェックして選びましょう。

• ビルのリノベーションを手がけた実績があるか
• 依頼したいリノベーションの種類の施工を得意としているか
• 提案力があるか
• 設計から施工まで通して任せられるか
• アフターサポートが充実しているか

ここからは、ビルのリノベーションを成功させるための施工会社選びのコツを解説します。

ビルのリノベーションを手がけた実績があるか

まず注目すべきは、その会社がビルのリノベーション実績を豊富に持っているかどうかです。

リノベーションにはさまざまなジャンルがありますが、戸建て住宅のリフォームとは勝手が異なります。

木造住宅ではなく、ビルやマンションなどRC造の施工実績が豊富な会社を選ぶのが基本です。

ビル特有の構造や設備に精通し、過去に似た事例を手がけた経験がある会社ならば、計画段階から安心して任せられるでしょう。

豊富な実績は技術力の裏付けでもあり、完成度の高い仕上がりにも直結します。

「ビル一棟リノベーション」の事例写真や紹介が公式サイトに掲載されている会社など、実績を確認できるところを選ぶと安心です。

依頼したいリノベーションの種類の施工を得意としているか

リノベーションには部分改修・フル改修・性能向上・用途変更など多様な種類があります。

自分が依頼したい改修の種類について、その施工を得意としている会社かどうかを見極めましょう。

オフィスのリノベーションに強い会社、ホテルなど商業施設の改装を多数手がけている会社、耐震補強工事に精通した会社など、それぞれ専門分野があります。

依頼内容にマッチした得意分野を持つ会社なら、専門知識を活かした的確な提案と施工が期待できます。

逆に経験の少ない分野では、不備の見落としや設計・施工上のミスが起こりやすくなるため注意が必要です。

会社の過去の施工事例をチェックし、自分のビルに最も適したリノベーションを得意とするかを判断しましょう。

提案力があるか

リノベーション成功の鍵を握るのが、施工会社の提案力です。

ビル一棟ごとにコンセプトや課題は異なるため、オーナーの要望を汲み取りつつ新しい価値を創造できる提案力が求められます。

古い部分を直すだけでなく、デザイン性を高めテナントや利用者に選ばれる魅力を付加できるかが重要です。

また、法規制への対応策やコストバランスなど、プロの視点で最適解を提案してくれる会社だと安心です。

施工会社の提案力は、初期相談の段階で感じ取れます。

こちらの漠然とした希望に対し、具体的なアイデアや方向性を示してくれるか、複数の選択肢を提示してくれるかをチェックしましょう。

設計から施工まで通して任せられるか

ビルのリノベーションは規模が大きいため、設計と施工の連携が重要です。

設計会社と施工会社が別々だと、意思疎通のミスや責任の所在が不明瞭になるリスクがあります。

そのため、ワンストップで設計～施工まで一貫対応できる会社を選ぶと安心です。

設計意図がダイレクトに施工現場に伝わり、スムーズにプロジェクトが進行します。

また窓口が一本化されることで打ち合わせも効率的になり、オーナーの要望変更にも柔軟に対応しやすくなります。

地域密着型のリノベーション会社の中には、ヒアリングから物件探し、設計、施工、アフターサポートまで自社で一貫対応しているところもあります。

そうした会社は社内連携が密で情報共有もしっかりしているため、大規模改修でもトラブルを最小限に抑えられるでしょう。

アフターサポートが充実しているか

リノベーションは完成して終わりではなく、その後の維持管理やサポート体制も重要です。

工事後に万一不具合が見つかった場合、迅速に対応してもらえるか、保証内容はどうなっているかを確認しましょう。

アフターサービスがしっかりしている会社であれば、施工後も安心してビルを運営できます。

具体的には、無償補修の保証期間や定期点検の有無、将来的な相談への対応などをチェックします。

また、地元で長年実績がありアフター評価の高い会社は信頼に値します。

リノベーション後に何かトラブルが起きても、すぐ駆けつけて対処してくれるような会社だと心強いでしょう。

大切な資産を長期にわたり任せるわけですから、最後まで責任を持って寄り添ってくれるパートナーを選んでください。

リノベーションでビルの価値を高めよう！

ビルのリノベーションは、単なる建物の改修ではなく資産としての競争力を高める重要な取り組みです。

老朽化や時代遅れとなったビルでも、適切なリノベーションを施すことで現代のニーズに合った魅力的な物件へと生まれ変わります。

リノベーションが必要とされる理由や建て替えにないメリット、さまざまな工事の種類やポイントを理解すれば、計画の検討もしやすくなるでしょう。

大切なのはビルの現状と目標を見極め、的確な判断を下すことです。

また、リノベーションを成功させるには、経験豊富で信頼できる施工会社の力も欠かせません。

私たち秀建はこれまでオフィス・店舗・ホテルなどさまざまな数多くのビルリノベーションを手がけてきました。

ビルの用途に合わせた最適なプラン提案や、自社一貫施工によるきめ細かな対応など、専門店ならではの強みでお客様の理想を形にいたします。

共用部も含めたビルまるごとのリノベーションも得意としておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。