民泊経営は儲かる？儲からない？失敗しない民泊開業のポイント
2017年の民泊新法により民泊施設が増え、投資の選択肢として注目されています。
しかし、儲かる・儲からないなどさまざまな意見があり、ホテルや旅館、簡易宿泊所との違いなども気になるところです。
そこでこの記事では、民泊開業を検討するにあたり必要な基礎知識や、失敗を防ぐためのポイントについて詳しく解説します。
コラムのポイント
- ・民泊はホテルや旅館より開業のハードルが低く、エリアの選択肢が広いなど、さまざまなメリットがあります。
- ・ただ泊まれるだけの民泊施設は価格競争になってしまうため、コンセプトを明確にして綿密な経営計画を立てることが失敗を防ぐポイントです。
- ・要件をクリアできるなら、民泊だけでなく簡易宿泊所の開業も比較検討してみましょう。
宿泊業における民泊の立ち位置
まずは、国内の宿泊業における民泊の立ち位置について把握しておきましょう。
| 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
許認可 | 許可 | 届出 |
営業日数 | 上限なし | 年間180日まで （特区民泊の場合は上限なし） |
住居専用地域での営業 | 不可 | 可能 （条例による制限あり） |
建築基準法の建物用途 | ホテルまたは旅館 | 住宅・共同住宅など |
ホテルや旅館、簡易宿泊所などの施設は旅館業法の管轄です。一方民泊は、2017年につくられた民泊新法の管轄になり、いくつかの違いがあります。
旅館業法で営業するためには許可を取得する必要があり、所轄の保健所との事前協議や書類提出などの手続きが必要です。一方、民泊新法の場合は届出という扱いになり、ポータルサイトから手続きが可能です。
また、民泊は建築基準法上の用途が住宅のまま営業でき、住居専用地域でも開業できる点が大きな違い。
このように民泊は開業のハードルが低い一方、原則的に年間営業日数の上限が180日に設定されています。
民泊開業のメリット
ホテルや旅館、簡易宿泊所と比較すると、民泊開業には次のようなメリットがあります。
開業のハードルが低い
民泊は開業のための設備基準や手続きのハードルが低いのが大きなメリットです。
ホテルや旅館、簡易宿泊所は旅館業法の管轄で営業許可が必要ですが、民泊は届出すれば開業可能です。建物の用途も住宅のまま開業できるため、大がかりな設備投資や複雑な手続きが無いのもメリット。
開業エリア選択の幅が広い
一般的な宿泊施設をつくれない住居専用地域など、開業エリアの選択肢が広いのも民泊のメリットです。
利便性が高い地域や、競合施設が少ないエリアを狙えば、集客力や収益性の高い民泊施設をつくりやすくなります。
ただし、条例によって開業や営業日数が制限される地域もあるので注意しましょう。詳しくは後半で解説します。
ホテルや旅館と異なるユーザーにアプローチできる
民泊施設のユーザー層はホテルや旅館と異なるため、競合を避けやすいのもメリットの1つです。
例えば、外国人観光客はAirbnbなどのサイトで民泊施設を探すケースが多く、ホテルや旅館がカバーできないユーザー層にアプローチしやすいです。
また、大規模なホテルや旅館と異なるコンセプトやサービスを構築すれば、差別化により競合を避け安定した集客も狙えます。
民泊経営は儲かる？儲からない？
民泊経営についてインターネットなどで調べると、儲かる・儲からないなど人によって意見が異なるようです。結論としては、民泊経営が儲かるかどうかはケースバイケースです。
どんな商売でも儲かる人・儲からない人が居るように、民泊経営でしっかり利益を出せることもあれば、失敗してしまう可能性もあります。
例えば、中古アパートや一軒家をただ民泊仕様にしただけだと、ビジネスホテルや民宿との価格競争になり、大きな利益を上げるのは難しいかもしれません。
逆に、民泊ならではの立地や建物のデザインを活かし、競合と差別化したオリジナリティの高いサービスを提供すれば、宿泊単価を高めて利益を上げることも可能です。
また、民泊経営で利益を上げるためには、前述した180日ルールへの対応も重要なポイントです。180日間の営業日数の中でしっかり利益を確保するのか、または民泊以外のサービスを提供して利益を高めるのか考える必要があります。
例えば、180日間の範囲内で利益を上げるなら、高単価でも集客しやすい土日や繁忙期のみ営業し、閑散期は営業せずコストを抑える考え方もあるでしょう。
逆に、180日ルールに抵触しない方法で利益を上げる考え方もあります。例えば、レンタルスペースや定期借家契約など、民泊新法の範囲外の営業なら、180日の範囲外で利益を上げることも可能です。ロケーションが良い民泊施設なら、川遊びやBBQなどの拠点として、日帰り利用なども考えられるでしょう。
民泊経営でしっかり利益を上げるために大切なのは、事前に綿密な計画を立てることです。具体的に考えるべきポイントを次の章でチェックしていきましょう。
失敗しない民泊開業のポイント
初めての民泊開業では分からないことが多いため、まずは次のポイントに注目して経営・運営計画を立ててみましょう。
コンセプトを明確にする
民泊開業にあたり、まずは施設のコンセプトやターゲットユーザーを明確にしましょう。
コンセプトが明確でないまま、ただ宿泊できるだけの施設だと、ビジネスホテルなどほかの宿泊施設と価格競争になってしまいます。また、ファミリー、単身者やバックパッカー、カップルなど、ターゲットユーザーによって必要な床面積や設備の内容も変わってきます。
まずはどのような施設をつくりたいのが明確にしてから、コンセプトにマッチするユーザーが期待できるエリアを選ぶことが大切です。
例えば、古民家をリノベーションしたオリジナリティのある民泊なら、ホテルや旅館と差別化ができ、観光地でも需要が期待できるでしょう。簡易的なビジネスホテルや民宿との差別化にもなり、宿泊単価を高く設定することで利益も上げやすくなります。
立地環境にこだわる
前述したコンセプトやターゲットユーザーに合わせて、立地環境にしっかりこだわることも民泊開業の失敗を防ぐポイントです。
例えば、観光客をターゲットにした民泊施設なら、眺望や利便性などを重視する必要があります。また、ホテルや旅館の開業が難しい立地を選び、民泊ならではのメリットを活かす考え方もあります。
一方、別荘のように静かに過ごせるコンセプトの民泊なら、利便性より静かな環境を重視したほうが良いでしょう。
どのような立地が良いかはコンセプトによって変わりますので、相性の良い組み合わせを考えてみてください。
外国人利用客への対応
民泊は外国人観光客が利用するケースも多いため、英語表記や施設のルールなどの対応を考えることも大切です。
日本と外国では文化が異なるため、思わぬトラブルが発生するケースも多いようです。例えば、外国人のグループ利用で話し声や音楽のボリュームが大きく、近隣からクレームが入るケースも。また、ゴミ出しのルールや一般常識も国によって異なるため、トラブルに発展する可能性もあります。
観光需要などが期待でき外国人観光客の利用が予想される場合は、言葉や常識、宗教上の習慣などを調べて対応できるようにしましょう。
自治体のルールを確認する
民泊を開業する地域によっては、自治体独自のルールもあるので確認が必要です。
東京都を例に挙げて、いくつかの区の独自ルールをご紹介します。
自治体 | 独自ルール |
・土曜日正午から月曜日の正午のみ宿泊可能 | |
・文教地区や学校等周辺は金曜日・土曜日のみ宿泊可 ・家主不在型の場合は全日不可の可能性あり | |
・制限区域内は月曜日の正午～土曜日の正午まで宿泊不可 |
このようなルールは「上乗せ条例」と呼ばれ、通常のルールより民泊営業の制限が厳しくなります。自治体独自のルールを把握せず開業計画を進めてしまうと、思わぬ制限で計画が破綻してしまう可能性があるのです。
民泊の開業エリアを検討する際は、必ず自治体独自のルールがないか、条例を確認しましょう。
簡易宿泊所も検討する
前述したように民泊開業はハードルの低さが魅力ですが、用途地域や設備などの要件をクリアできるなら、簡易宿泊所も検討した方が良いかもしれません。
簡易宿泊所は営業日数の縛りがないため、需要が期待できるエリアなら民泊より大きな利益を上げられる可能性が高くなります。
民泊のみに限定するのではなく、簡易宿泊所も比較検討して、確実性の高い経営計画を立てましょう。
まとめ
民泊経営を成功させるには、コンセプトを明確にしてホテルや旅館と差別化を図り、魅力的な施設をつくることが大切です。
「民泊は儲からない」と言われることもありますが、綿密に経営計画を立てれば安定した利益を上げることは不可能ではありません。
ユーザーにとって魅力的な民泊施設をつくり、安定した経営を目指しましょう。
民泊・簡易宿泊所などの開業をご検討の際は、私たち秀建にご相談ください。
これまで多くの宿泊施設づくりに携わった経験を活かし、コンセプトに合わせた魅力的なプランをご提案いたします。どんなことも、まずはお気軽にご相談ください。
